案件回放
深圳市家有房房产交易有限公司（化名，下称家有房公司）是一家专业的房地产交易中介机构，通过为房地产买卖双方提供交易信息，促成交易收取佣金。近期他们碰到一个客户钟女士，通过家有房公司的介绍达成购房意向后又解除合同，甩开家有房公司后私下和房东签订买卖合同。
2009年12月，经过家有房公司的介绍，钟女士看中了位于宝安区布龙路上的一个单元房，并和房东郑先生签订了《二手房买卖合同》，同时双方签订《价格确认书》，确认该房产交易价格为890000元。同一天，钟女士签署了《佣金及必要费用支付承诺书》，承诺支付给家有房公司佣金18000元于签订国土版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付。同时也承诺如果买卖双方解除合同后又私底下成交或通过其它经纪方成交的，相应佣金及全部必要费用照样支付，并交了4000元的定金。
但是，钟女士随后和郑先生解除了买卖合同，给家有房公司造成交易失败的假象，之后又私下和郑先生达成合同并于2009年12月24到房产主管部门过户。家有房公司获悉后一纸诉状将钟女士告上法庭，宝安法院经过审理，判决钟女士支付给家有房公司佣金14000元。
法官点评
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。家有房公司履行了其应尽的义务，努力促成买卖双方达成买卖合同，提供了相应的服务，并且和钟女士签订了《佣金及必要费用支付承诺书》。双方约定如买卖双方解除合同后又私底下成交或通过其它经纪方成交的，相应佣金及全部必要费用照样支付。承诺书是在双方自愿协商的基础上形成的，是双方真实的意思表示，应认定该佣金条款合法有效。钟女士甩开家有房公司私下和房主郑先生签订买卖合同的行为，违背了承诺书中的佣金条款，应支付佣金14000元。
睇楼中意后甩开中介
今年3月6日，业主罗某找到中介公司的梁某，委托他卖房。
据罗、梁二人签订《委托代理出售合同》约定：对于罗某待售的房子，梁某只要与其他买主订立二手房买卖合同即视为房子出售成功，中介不仅可按总房价提取1％的中介费作为报酬，还可以获得相应房屋差价。双方还约定，如果业主罗某在委托期限内擅自与梁某提供的客户私下交易，罗某应按上述3倍的中介费支付违约金，并赔偿律师费。
当天，市民朱某来到梁某的营业处，并看上了罗某的那一套房子。梁、朱二人谈妥后，约定应按房子成交额的1.5％支付中介费给梁某；若与业主私下交易则必须以3倍中介费支付违约金，并承担律师费。
梁某带着朱某前往罗某处看楼，介绍他们俩认识。朱某看完楼后，罗、朱二人却悄悄避开梁某私下以28.8万元的价钱签订买卖合同，并于5月9日办理了产权登记。梁某于是一纸诉状将罗、朱二人告上法庭，要求其承担3倍中介费并赔偿律师费。
法院判被告支付中介费
庭审中，罗、朱二人辩称，梁某提供中介服务时违规赚取差价并谎报楼龄，存在欺诈行为，他们之前签订的合同应认定为无效，请求法院驳回梁某的诉请。
法院一审认为，梁某作为房地产中介人，接受了卖房者和买房者的委托，为买、卖双方的订约提供了机会，罗、朱正是通过梁某的中介服务签订了房屋买卖合同并实际交易并过户，由此可见，梁某已履行了合同义务，罗、朱理应依约支付中介费。对于梁某要求罗、朱二人承担3倍的中介费，法院则指出，梁某作为中介却谎报房龄及楼价，提供了部分虚假信息，违反了诚信原则，该项请求法院不予支持。
起因是买房者通过中介看房后甩开中介私下购房
跟一家房屋中介公司看完房后，郭女士通过另一家中介与这套房的房主签了购房合同，结果她被第一家中介公司告上法庭，索要1.4万余元的违约金。昨天，此案在房山法院开庭。郭女士称，她是在受蒙蔽的情况下与该中介签订的委托书。
郭女士称，去年12月1日，她联系到房山的挚业鑫居房地产经纪有限公司，想买一套房子。当时业务员让她在一张《房屋买卖委托书》上签字，说是作一个登记，方便看房。她没仔细看条款便签了字，随后业务员把委托书收了起来。
12月2日和3日，业务员带她看了一套位于房山西潞南大街价值58万元的房子。她很满意，提出购买。房主提出一次性付清全款，并在一个月内办理完所有手续。挚业鑫居的业务员称，他们无法在一个月内办完这些手续。郭女士发现另一家中介也有这套房源，且该中介能在一个月内办完手续，于是通过其买下了房子。
没过多久，郭女士接到了法院传票。她被挚业鑫居起诉了。这时她才知道，她与该中介签的《房屋买卖委托书》中有一项条款规定，如果她本人或她的关系人在6个月内与挚业鑫居介绍的房屋业主达成私下协议，或以任何方式及价格成交该房屋，就需要支付房屋总价2.5％的金额给中介作为赔偿。
法庭上，挚业鑫居的代理人称，买房者抛开中介，私下与房主达成协议，这在圈内叫“跳票”，中介公司出了人力和物力，买房者却自己联系了房主，这给中介公司带来很大损失，所以要求对方赔偿。
郭女士说，《委托书》上限制买房者6个月内不能以任何方式买同一套房，这是明显的不公平条款。此案没有当庭宣判。记者从该法院了解到，2000年4月到今年4月，涉及该中介的类似案件还有6件。
最近一段时间，房地产中介行业面临各种各样的问题和说法，特别是今年某市春交会上所推出的“甩开中介成交”的“自由交易区”，更引发了市场对房地产中介存在的讨论和中介行业的极大关注。据了解，“自由交易区”就是在展会现场指定一个区域，想卖房的房主可以在那免费登记房源，而买房者直接与卖主交流、交易，这样就省去了中介机构这一环节，为买卖双方节省中介费用。在深圳，记者还了解到，一些业主和买家在通过中介的牵线搭桥后，开始甩开中介私下成交，还有不少业务员拿到房源后，开始“跳单”。类似的问题，在现实的市场操作上大有存在，中介的地位和作用似乎在偶然之间得到了瓦解，甩开中介成交是否可行，因此成为市场热议的焦点。
没有中介照样做买卖？
房地产作为一件特殊的或者超大商品，有着其特有的市场交易的复杂因素和环节，事实上，目前很多消费者在房屋的买卖上，还是选择中介。但随着房地产市场的迅猛发展和兴旺，房地产销售无论是一手房还是二手房，开始有了多种多样的形式，有些是为了利益，也有些是为了图方便，在二手楼市，不少社区小卖部、物业管理处挂出了“房屋租售代理”的牌子，而很多业主或买主也在有意或无意中选择了这种所谓的快捷方式。房屋销售在没有中介公司的介入下，似乎照样可以做买卖。
福田某花园杂货店张老板很高兴地告诉记者，他每月都可以为小区业主租出一两套房，去年还帮人（业主）卖出了1套。他说，小区还没入伙他的小店就开张了，所以一来二往小区的人都比较熟悉，加上就住在小区，不少业主房屋出租出售就习惯把钥匙交到小店。张老板承认他的精力主要在杂货店的经营上，至于房屋租售确实不在自己的营业范围内，正基于此，如果业主委托的房屋租售，他只收正常中介费用的一半，而且从来不主动。
在某小区管理处前，记者见到“代理房屋租售”的服务告示，一位孙小姐在仔细打量一番记者后，对记者说，买卖过户手续很简单，既然管理处可以代卖，就可以帮忙办理后续的过户手续，当记者提出要办理按揭时，孙小姐表示只要找个担保公司就可以，她说担保公司最好还是自己找，如果管理处代找，至少要3％以上的担保费。
一些业主及购房者在问及房屋买卖是否需要中介时表示，如果有中介公司的介入，买卖双方可以肯定会相对轻松，换言之，如果没有中介公司的介入，房子一样可以租售。在华强北地铁口，冯小姐笑着说，买二手房如果能直接联系到业主当然最好，这样就可以省下一笔不小的中介费用，用这笔装修或买家电岂不是一件很好的事。而另一马姓男士则表示，如果有钱一次性付款的话，则完全没有必要去多付出这部分中介费用，但如果要按揭的话，还是会找中介买房，这样就可以省去很多繁杂的工作。他说，买房子始终是要考虑成本核算，对于工薪阶层来说，不单要考虑房价的高低，还要注重后续的支出，能省一点是一点应该是多数人的一种心态。
罗湖的胡女士甚至说，二手房买卖没有想象中那么繁杂，如果自己有时间，完全可以自行交易，只是稍加注意和多费点精力而已。
回避中介风险加大
为降低交易成本，目前确实有不少买主和卖主在房屋交易上采取了回避房地产中介的做法，更有甚者，买卖双方在通过中介公司的牵线搭桥后，甩开中介私下交易。而受利益的驱使，有些中介公司内部也出现了房源不报、“跳单”、“飞单”等现象，使得中介公司的生存面临内外交困的境况。
跳开中介交易行吗？专家指出，由于二手房商品的特殊性，交易环节的复杂性，买卖双方如果回避中介，在交易过程中很难把握住其中的方方面面，这客观上加大了交易的风险，一旦出现问题，恐怕所付出的交易成本远远大于找中介所需支付的佣金。
记者日前就听说到这样一件事，李先生透过某网站的“自行交易区”免费发布了一条房源的租售信息，李先生在网上称：南山靓丽三房，租3000元／月，售50万元。在南山上班的陈先生经过两次看房后，同李先生签署了《购房协议书》，并向李先生支付了首期款10万元。几天后，当陈先生向李先生要求过户并打算支付后期的余款时，李先生却奇迹般地销声匿迹了，经核实，那位李先生不但提供的资料全是假的，还同时骗了两个急需购房客户的首期款及定金，陈先生为此后悔莫及。
广东深鹏律师事务所律师李永修为此指出，由于目前房源信息发布渠道的多样性和客户需求的多样化，使得私下交易呈现明显的增长趋势，此外，还由于消费信用制度还不健全完善，这种私下交易也给一些不良的客户造成了可乘之机，造成消费者的利益受损。
福田的刘小姐在谈到房屋租售是否需要中介时毫不犹豫地说，通过中介还是好些。她认为，私底成交谁也不敢保证对方没有问题，这样利益就很难得到保障。一旦出现问题，就不是一般的小问题，很可能就是付了钱后连人也找不到，而这种损失往往不是几千元。不过她同时表示，找中介同样得找那些有品牌的大中介。
同样的问题，朱先生在接受记者采访时表示，如果买房还是找中介。他认为，中介汇集了很多的房源信息，从需要上满足了自己的选择愿望，其次是二手房市场发展到现在，市场逐渐规范和完善，中介公司在激烈的市场竞争面前已经在创新服务和品牌经营上，得以十分注重，特别是一些大牌的中介机构，值得信赖。相反，由于国内个人信用体系还不完善，私底下的交易显然风险很大。
二手楼市离不开房地产中介服务
快速增长是二手房行业的特点，二手房也将逐渐成为房地产交易的主体是不争的事实。
这些年，伴随房地产市场的兴旺和迅猛发展，房地产三级市场也得到了前所未有的发展势头，在国内，房地产三级市场这几年一直是以每年30％的增量成长，30％以上的增长速度在所有的行业中算比较高的。而在深圳，自2002年开始，深圳二手房市场已连续三年保持了35％以上的快速增长态势，今年以来，深圳二手房继续看好，上半年，深圳二手房成交量达到422万平方米，不少业内人士预测，到年底，深圳二手房成交量将与一手房持平。
住房市场的进一步开放与发展，为二手房的发展带来了兴旺和繁荣，房地产中介行业因此也日益活跃和蓬勃发展，且在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。有关资料显示，二手房的租售90％以上是通过中介公司来完成的。但与国外房地产中介机构相比，相当多的国内中介机构还处于自有资金少、科技含量低、服务质量不高、市场占有率小的状态。随着我国加入WTO，房地产中介机构在其经营内容及模式上，已发生了根本性的变革。突出表现在主营内容不断拓展，经营模式不断创新，服务范围不再局限于租赁、置换等业务，已步入了市场化、多样化、规模化经营的发展时期。
房地产三级市场离不开中介行业，中介公司的存在是社会进步的一个标志。有关专家说，房地产中介作为住房交易市场的重要环节，对房地产经营和市场消费的促进作用越来越大。一是中介机构在房源整合上具有绝对的优势，这是个人能力所不能及的；二是专业的房产知识及操作流程是消费者短期内所无法掌握的；三是随着社会的进步，人们法律意识的增强，越来越多的人意识到私下交易不受法律保护，一旦出现纠纷权益很难得到保证；四是社会文明的进步，人们对自己财产的隐私权越来越看重，需要中介为其提供优质服务。
记者了解到，房地产中介在国外已有近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产，几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自己不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来代理，而自己专心致志开发经营。确实，房地产中介机构运用其丰富的信息资源，多样化的服务手段，为客户提供合理、便捷的交易及咨询服务，丰富和扩大了住房市场。而房地产中介的发展，进一步提升了房地产行业的运行质量，对激活住房市场作用显著。（深圳特区报 曾圣华）二手房买卖双方见面后，互相串通甩掉中介私下交易的行为被称为甩中介。一般说来，甩中介是这样的：购房者看好房源后，同卖房人打好招呼，然后，告诉中介没有看好此房，而卖房者也通知中介房子不想卖了。这样，二手房交易便由买卖双方私下完成了。 目前，通过中介买卖房屋，一般情况，房东出的价格都是“净价”，即中介费和其他所有交易费用都由买房者承担。中介费一般是房款的2％，而相对现在动辄高达数十万元的房价，买房者需要承担一笔不菲的中介费。中介为客户提供了信息和服务，不仅付出了劳动，而且还支出了费用（如经营用房的租金及广告宣传费、通讯费、交通费、税费等），就像买东西应当付钱的道理一样，得到报酬是应该的，尽管如此，被甩的现象还是时有发生。
丈夫看房，妻子买房 一些购房者在同卖房人签订合同时，往往同随中介公司看房时的名字是不同的。例如，在看房时，是丈夫去看的，但是签订合同时，却是使用的妻子的名字。
一处房源多家代理 房东将同一条房源信息发布给了几家不同的中介公司，哪家交易价格高、交易时间早，就从哪家交易。其它家为此房进行的服务则被“甩”了。
中介公司成了免费 估价台一处房源在一家或几家中介代理，看房咨询的人不断，但一段时间之后，房东表示房子不卖了。原来是房东看行情见涨，意欲变卦涨价。现在卖房不用支付任何交易费用，即可以有多家中介把房子代卖出去，某些对房屋市场行情不熟悉的房主，就将中介公司变成了免费估价台。目前岛城这种价格背离房屋价值的卖方市场状态，从某种意义上也加大了甩中介的几率。青房置换中心总经理高爱英
税费增长成焦点 房地产一直是人们关注和争论的热点，随着青岛市二级市场、房产中介的不断完善，二手房房产纠纷却呈上升趋势，甩中介在房产纠纷中占主导地位。以前的中介公司规模不大，大部分是家庭作坊，一套房屋收取中介费后对买卖双方不闻不问；因此在人们心中的印象极差，买卖双方经过中介介绍房源后，想尽办法甩去中介，双方私下成交的较多；人们淡薄的房产法律意识和较低的房价，这也促成了买卖双方私自成交。近年来，由于二手房的房价涨势迅猛，买卖双方所缴纳的税费增多了，以前私下成交时所产生的小问题随着税费的增长却成了买卖双方争论的最大焦点。
中介公司促成房屋买卖时，应在提供服务之前就应当与客户签好居间合同，明确和客户之间的法律关系，通过规范合同来防止被“甩”。 被甩是因服务“含金量”过低 房屋中介在二手房交易过程中承担着必不可少的市场角色，是一种“专家身份”帮助买卖双方谈判，促成交易，但是，现在的市场上出现的大量甩中介的现象，不是百姓不需要这样的服务，而是某些中介服务“含金量”过低。 目前，岛城房屋中介大致可以分为三个层次，初级的，形象地说就是“夫妻店”，主要是房源信息的简单处理，挣看房费；中档的，就是连锁加盟店形式，追求“规模”；高档的，就是品牌店，主要做服务和品牌，要求较高的“规范”性。单从2％中介费用标准上看，好像一样，但实质关键要看服务“性价比”，差别非常大，这也就是，“甩中介”是原因所在———老百姓付费后没有得到应有的服务。22世纪不动产总经理助理杜蓉 诚信应是相互的 公平是双方的，诚信是相互的，不能要求一方苛守诚信而对另一方听之任之，“甩中介”的实质是抹杀了中介公司的服务行为，剥夺了中介公司的劳动价值，这些“甩中介”的客户又何尝不是违约呢？因此，在看房时中介该与看房者签订协议，并登记其个人资料，对于“甩中介”成交的情况，经查实之后，应通过法律途径维护中介的权益。房地产中介必须建立一套行业以及社会的制约和监督机制，用必要的行业监督，来保证买卖和中介三方的利益，迎来房地产中介市场繁荣的明天。
天天天水网讯（记者蔚军平 通讯员赵青霞）秦州区的何女士委托市内一家房产代理公司为自己介绍购买一套住房。在相中一套住房后，她甩过中介私自与房主成交。最终，被告上法庭的何女士给中介公司支付了居间费用及违约金6000元。
2009年7月12日，秦州区的何女士与市内一家房产代理公司签订了一份《居间合同》。何女士委托该房产代理公司于2009年7月12日至10月12日间介绍一套价款在30万元至33.7万元之间、位于秦州区七里墩附近120平方米左右的住房一套，若促成《房地产买卖契约》成立，何女士向该房产代理公司支付合同标的物成交总价的1%作为服务报酬，在签订《房地产买卖契约》的同时一次性支付。如果何女士在合同存续期间，与房产代理公司提供的客户私自成交，应向房产代理公司支付《房地产买卖契约》标的物总价款的2%作为违约金。
2009年7月12日，该房产代理公司给何女士介绍了一套住房，何女士表示满意，此后，何女士便与房产代理公司拒绝联系。2009年9月，何女士与房产代理公司介绍的该房屋的主人以26万元私下成交，办理了房产过户手续。随后，房产代理公司将何女士告上了法庭。
2009年11月10日，秦州区人民法院立案受理了这起居间合同纠纷，在审理过程中，经法院主持调解，原、被告双方当事人自愿达成协议：由被告何女士一次性给原告房产代理公司支付居间费用及违约金6000元。
何为“居间合同”
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。
近几年来随着我国房地产业的持续升温，房地产交易的大幅度增加，与之相关的合同纠纷也日益增多。而其中大部分纠纷多因开发商欺诈或者房屋质量不合格所致，更兼在交易过程中购房者往往处于弱势一方，开发商多利用其于资金和信息优势规避法律责任，致使中小购房者难以维护自己的合法权利。为了有效解决上述问题，更好的保护购房者的合法权益，最高人民法院于二00三的四月二十八日下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”），该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法解释》第十四条也对该惩罚性赔偿作出了规定。对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该惩罚性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及保护购房人的合法权益提供了有力的保障，但由于惩罚性赔偿制度与补偿性赔偿制度无论于功能，性质还是适用上均有较大差异，因此在司法实践中，出现了大量与之相关的问题，如惩罚性赔偿的适用范围，其与实际损害之间的关系以及其数额大小的确定等等，下面笔者将一一加以分别论述。
