文/唐家俊律师

随着现代社会经济的不断发展，各类纠纷也层出不穷。其中不动产无论是作为现代社会人民大众的经济投资工具或是居住刚性需求，都在社会生活中占据着举足轻重的地位。而随着不动产交易的发生，各类不动产纠纷的出现也是无法避免的。这些纠纷中，律师可以以其专业知识和职业身份为当事人提供适当的法律救济，尽力为当事人争取权益或挽回损失。

现在就以我最近处理的一起不动产纠纷为例，讨论一下此类纠纷中卖家携部分房款潜逃时，买家的法律救济问题。

首先简要介绍一下案情。汪小姐于2018年中旬看中某套公寓，并与房主李先生经由中介签订了不动产预售合同。房产总价1000万元，没有贷款，但是房产上设有600万元的银行抵押权以及150万元的个人抵押。汪小姐与李先生约定先期支付部分价款用以解除抵押。之后再办理过户手续。然而汪小姐在支付了约300万元的房款后，卖家突然失踪，微信与电话再也联系不上，此前与汪小姐相谈甚欢，处处照顾的李先生就这样人间蒸发了。后才得知李先生作为其所在公司的法定代表人，其个人以及公司都在外有大额欠款，其最近在办理外国移民可能就是为了逃避债务，其很可能已潜逃国外。而此时再去调取房屋产调，发现不动产已经被多家法院查封，已无法继续过户，至此成案。

那么在这种情况下，当事人的法律救济途径一般而言有三种。根据当事人是否希望继续履行购房合同，救济途径可以分为刑事手段与民事手段。

1.刑事手段
在本案以及类似的案件中，卖家的行为根据其主观恶意、履行能力、造成损失等可能在刑事上构成合同诈骗罪或诈骗罪，通过刑事立案对其追捕，从而挽回当事人的损失。这种方法的优点是相对节省救济成本，在报案后当事人几乎没有后续维权成本，执行上也有公检法机关予以保障，然而这种途径的缺点也很明显：首先是刑事立案的难度，其是否构成刑事犯罪需由当事人提供材料后公安机关进行查证；其次是是否能抓捕到，如果嫌疑人潜逃国外，抓捕难度也会显著提升，不能抓捕到的话也是一场空；最后，这种途径不一定适用于当事人希望继续履行不动产合同的情形。如在本案中，因不动产因多个债务被多次查封，即便通过刑事手段抓到嫌疑人，在不解决查封问题的情况下，亦无法继续履行合同。

2.民事手段
根据当事人是否希望继续履行合同，可以选择继续履行合同之诉以及解除合同之诉。而在本案中，由于涉案房产将被执行，还可以选择执行异议之诉。
通常而言，在卖方潜逃的情况下，选择确保债权是比较切实的手段，法院通常可以顺利判决，当事人获得债权通常没有问题，问题通常在于如何执行债权。
而选择继续履行之诉有一定的要求，当前的审判实践通常要求购房者已经支付全部或者绝大部分价款，通常在75%以上。这就给仅仅支付了小部分房款又期望继续履行合同的当事人造成了困难。
另一种方式是执行异议，在本例中，涉案房产在经多个法院查封后，首封法院进入了执行程序。因为当事人先前为购房已出售原先住房，且经卖家同意已住进涉案房屋，目前该房屋为当事人唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

根据以上条款可知，只要当事人愿意继续支付房款，并交付法院，异议就可能被法院支持，在此基础上与法院沟通要求继续履行合同也将成为可能。

这种方式我们需要注意的是在首封法院进入执行程序之前当事人需要时刻注意执行进展，在第一时间提出执行异议，防止不动产被直接执行。而且当事人需要满足以上最高院的相关规定。另外，由于多个查封的存在，多名债权人以及多个法院之间的协调工作亦是难点。

综上，在卖家携款潜逃的情况下，根据当事人是否要求继续履行有多种救济方式，当事人以及律师需要根据自身案件情况选择合适的方法，最大限度保护当事人的权益。