近年来随着房地产价格的持续升温，离婚纠纷中对于房屋分割问题的矛盾日趋激烈。特别是针对婚前一方购房，婚后共同还贷的情况，究竟如何在离婚时对于该类房屋及已付和未付按揭贷款进行分配和处理，各地法院的操作模式不尽相同，引起不小矛盾。而随着《婚姻法司法解释三》的出台，对于上述类型的房屋在离婚时的处理则有了一个可以遵循的基本原则。通过本文，笔者就该类房屋及其贷款在离婚时的处理进行简单的阐述，希望能让读者对此类法律问题能有一个系统的认识。
法律依据
《婚姻法司法解释三》第十条：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
律师分析
显然，根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款地话，买卖房屋的合同义务可以已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产是相对比较公平的结果。同时，由于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务也是较为合理的义务分配。但同时必须考虑的是我国实行的是法定夫妻共同财产制，除了双方约定实行分别财产制外，婚后即便支付首付款的一方用自己的工资收入支付房贷，也属于夫妻双方共同还贷。因此，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。同时，鉴于按揭房屋在婚后可能存在的增值，故应当考虑配偶一方参与还贷所作的贡献来确定补偿的合理数额而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。综合以上，笔者认为法院在处理和确定上述纠纷时，应当参考以下几点因素来确定获取房屋所有权的一方对配偶一方的合理补偿：1）涉案房屋购买时的价款；2）首付款及其在购房款中的比例；3）按揭贷款数额及其利息数额；4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息），及其占全部房款数额和利息的比例；5）尚未归还的贷款及其利息的数额。
此外，除以上分析外，笔者需要指出的是《婚姻法司法解释三》第十条第二款的规定中，最高院使用的词汇是“可以”而非“应当”，故只能说在一般情况下，对于一方婚前按揭购买的房屋，婚后用夫妻共同财产共同还贷的房屋是按照上述方式分配各自权利义务的。也就是说实践中在满足特定条件的情况下，法官亦可以不按照一般情况而根据自由裁量依法确认房屋的所有权归属。而根据最高院在《<婚姻法司法解释三>理解与适用》一书的观点，最高院例举了以下几种情况下法官可以充分考虑其他因素而确认房屋归属及补偿数额：
1）如离婚时子女年龄过小，需要随女方生活，女方虽另有居住但经济困难，则首先考虑在分割上述不动产时，对于夫妻共同还部分所对应的财产价值，分割时应以照顾女方和子女利益的原则，给女方多分。如果法官认为将该部分全部分给女方才足以体现照顾女方和子女利益的原则，判决结果也并不违反司法解释规定。如果女方离婚时并无住处，法官亦可依据婚姻法第42条和《婚姻法司法解释一》第27条的规定，判决男方对女方基于帮助，让承担抚育子女义务的女方在此房屋居住，直至其另行找到住处或再婚。
2）如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则法院亦可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款义务。
3）如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款能力的，而另一方当事人有此能力，则为了避免涉案房屋被银行形式抵押权，另一方要求取得所有权并按照司法解释的规定承担相应义务的，法院应当支持。
综上可见，《婚姻法司法解释三》第十条第二款约定的仅仅是一般原则，实践中还需要法院针对案件的不同情况作出最符合法律和客观事实的判决。
案例分析
鉴于以上的分析，那么实践中究竟如何来确定获取房屋的一方对另一方的补偿数额呢？我们不妨通过一个小案例来具体地阐述。
假设婚前男方贷款购房，所购房屋的单价是15000元/平方米，面积80平方米，登记在男方名下。首付款36万元，按揭贷款总数84万元，贷款期限20年（240个月），则利息总计为603452.87元，平均每月还利息2514.39元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，则月均还款6014.39元（本金+利息）。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋需要总共支付1803452.87元（1200000元+603452.87元）。其中，夫妻共同还贷本金及利息216518.04元（6014.39元X36）,占实际总房款的17%（216518.04元÷（1200000+2514.39X36）元X100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归男方所有，由其对另一方补偿34万元（400万元X17%X1/2）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87-216518.04元），仍由男方继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准，因此上述计算方式是《婚姻法司法解释三》颁布后上海市各级人民法院通行的计算方法。
