2017年3月初，上海“类住宅”项目绿地峰尚汇被要求整改的新闻被爆出，3月26日北京出台政策，“商改住”全面限购。笔者认为，随着北京、上海对待“商改住”态度的明确化，买房人为了规避政策，将会更多的倾向于选择拍卖房、借名购房、公司名义购房等购房方式。其中，“借名买房”只要事先做好风险规划，未尝不是一个可以选择的途径。什么是借名买房？ 所谓借名买房，简单讲就是出资人借用出名人的名义购房。房产证上的名字是出名人，但是房款由出资人支付，房屋由出资人实际占有使用。从法律上讲，出名人是房屋的产权人，从现实中讲，出资人与出名人之间认可房屋实际归出资人所有，出现了“名义产权人”与“实际产权人”分离的情况。买房人（出资人）选择“借名购房”，主要有三大原因： 1、买房人不具备购房资格，以上海为例，购买商品房对户籍、社保的缴纳、外地人婚否等方面有要求。 2、买房人无法办理银行贷款，存在年龄较大、没有收入来源或有大额贷款尚未偿还等情况，导致无法通过银行贷款审批。 3、为享受低价购房的条件，房改房、单位团购房、单位集资建房等房屋相对一般商品房来说的价格相对较低，此种情况对购房人的身份有要求。出资人面临的六大风险出资人即“实际产权人”，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户，具体分述如下。1、出名人主张房产实际也归其所有 出名人主张不仅法律上房屋归其所有，实际上也是自己出资购房。出资人的出资只是借款，最多比照民间借贷的利率返还本息。此种情况下，出资人将享受不到房屋大幅增值的利益。2、房产被出名人出售 由于出名人是登记权利人，如果持有产证办理了房屋买卖、赠与手续，则买家在不知情的情况下，可以善意取得房屋的产权。出售的房款有可能远远低于市场价不说，还有更大的可能是出名人不将房款支付给出资人。3、房产被办理了抵押登记 出名人可以持有产证去银行办理二次抵押，甚至向高利贷借款，导致房屋被抵押登记，对出资人日后处理房屋带来很大的麻烦。4、房屋被司法查封 如果出名人身上背负债务，债权人可以在起诉出名人的同时要求查封出名人名下的房屋，一旦被查封则房屋无法过户。5、房产被分割、转移、继承 如果出名人离婚，房屋可能被算作夫妻共同财产进行分割；也可能在婚内就被恶意采取加名、减名的形式过户到出名人配偶名下；如果出名人去世，出名人的继承人会主张继承该房屋。6、出名人不配合过户 如果出资人是由于限购不能署名，往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时出名人可能不予以配合。同样，如果出资人有将房屋出售、赠与他人的意愿，出名人也可能不予以配合。出名人面临的三大风险相对来说，出名人（登记权利人）的风险比较小，但是一旦不慎也会造成不小的麻烦。1、失去购房资格、优惠机会 以上海为例，购房的数量有限制，一旦协助办理借名购房，将被挤占一个购房名额。 如果如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人将丧失了再次享受该优惠条件的机会，如首套房优惠政策、抽签摇号所取得的序位、被取消经济适用房资格等。2、可能影响信用 出资人往往并非全款购房，而是以出名人名义办理了按揭手续，由出资人实际偿还房贷。一旦出资人未按时还贷，银行会直接向出名人要求还款，同时影响出名人的信用资质。3、财产被混同 如果出名人涉诉，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为出名人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其他财产，导致出名人实际上生活所必须的财产被执行。法院观点1、违反政策的协议无效，只是规避限购限贷的协议有效 借名购房往往会签订借名购房协议，如果说购买的是保障房等政策性住房，法院会认定协议无效。 北京市高级法院曾经印发指导意见，认为只是为了规避限购限贷政策，从而借名购房，借名人实际享有房屋权益,依据双方协议约定要求出名人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。实践中各个地区可能有差异。2、是否存在借名购房事实需要明确 法院往往根据是否有书面的借名购房协议、出资情况、房屋的占有使用情况进行判断。相关案例中有经常有家庭存在纠纷，在没有书面协议的情况下，法院一般都判决不予以支持存在借名购房事实。3、配合过户的时候要求符合购房资格 法院判决不能规避政策，如果出资人在庭审终结时仍然不符合过户条件，则法院判决不能突破限购政策，还是不能过户。时兵观点 1、务必签订一份比较好的书面协议，确认借名购房事实，在必要的时候可以请第三方见证。笔者将于最近在本公众号发表一份比较简单的《借名购房协议》，敬请关注。 2、双方需要有证据意识，保存好出资证明、购房经过相关文件、装修证明等材料，由于出资人相对风险比较大，往往相关材料由其保管。 3、借名购房有风险，一份完整的书面协议与保管完善的相关资料，也只能将风险降至最低而不是完全消除，咨询专业律师与中介会对双方都有帮助
