【摘 要】 二手房买卖经纪人佣金是房地产居间中介行业为委托人提供中介服务所获得的劳动报酬。目前，为二手房买卖服务的中介公司实际所提供的服务已不仅仅局限于促成房屋转让合同成立的居间服务，还包括代理办证等服务。因此在房屋交易当事人签署转让合同后，因各种因素导致交易失败、房屋无法过户的情况下，出现了众多是否应当支付中介佣金的纠纷。本文将着重分析二手房转让合同已签署但最终因各种因素影响而无法完成过户的情形下，中介方要求支付居间佣金的债权请求与房屋转让当事人的佣金债务承担问题。
【关键词】 居间合同 服务报酬 二手房转让
为二手房买卖提供双向居间服务的中介行业，是房地产市场的一个重要主体。围绕中介公司产生的二手房买卖居间合同纠纷主要表现为二手房买卖不成功时房屋出售方、买受方追究中介方的违约责任或者中介方向房屋出卖方、买受方追讨服务佣金或要求支付违约金，其中佣金支付纠纷的困局比较突出。
本文将着重分析二手房转让合同签订但最终因各种因素影响而无法完成过户的情形下，中介方要求支付居间佣金的债权请求与房屋转让当事人的佣金债务承担问题。
一、佣金支付纠纷与房屋买卖中介行业的服务流程有着千丝万缕的关系。中介公司为二手房买卖提供的服务，除了双向居间促成合同成立的居间媒介服务外，还包括代办房屋权属过户登记、提供交易资金监管服务以及协助办理住房按揭贷款、房屋交接等服务内容。以上中介服务的流程大致分为三个阶段：
1、居间洽谈交易条件阶段：中介公司一方面接受房屋出售方委托为其挂牌出售房屋、推荐有购房意向的买受方，另一方面中介公司根据买受方委托需求为买受方推荐上市交易的房屋基本信息。通过中介公司居中双向介绍促成买卖双方交易条件达成基本一致，在此基础上三方签订包含交易条件、佣金支付等内容的房屋买卖居间协议或者购房意向书，并进行意向金的交割或者购房定金的给付。
2、促成房屋转让合同成立阶段：买卖双方在约定签约期内共同通过中介公司与房屋交易管理部门联网的二手房买卖合同网签平台签署房屋转让合同并进行转让合同网上备案，买卖双方在打印出的网上合同文本上签字盖章后转让合同成立生效。与此同时，中介公司、买卖双方当事人签署委托中介方办理过户办证的委托代理合同，以及由中介公司、买卖双方当事人、银行签署交易资金监管协议。
3、办理房屋权属过户登记阶段：根据买卖双方房款支付与过户登记的个性约定，交易资金（部分或全部）进入中介方在银行开立的监管账户，中介公司在买卖双方过户资料齐全、房价款落实到位（一次性付款的全款监管到位、按揭贷款的首付款监管到位并确定贷款审批通过）的条件下通知买卖双方前往房产交易部门办理过户登记。在这一阶段中，除资金监管和过户办证服务外，中介公司将根据各单交易的不同情况提供不同服务，如买家通过按揭贷款支付部分房款的，则中介公司将在首付款进入监管账户后协助买受方向按揭贷款银行或公积金机构提交贷款申请，银行在办理抵押他项权证后放贷至监管账户。再如买卖双方委托中介公司协助办理房屋移交的，则中介方将协助买卖双方办理房屋交接、水、电、燃气、有线电视、物业维修基金等的更名手续。
显然上述中介服务已经超出了传统意义的居间服务，上述服务过程中，居间方与房屋买卖当事人之间不仅存在居间合同关系还形成了代办证等委托合同关系。因此二手房买卖的中介服务形式、服务内容与中介佣金之间出现了不对称关系，即中介佣金所对应的服务是否包含房屋转让合同成立后的代办证等服务？
二、中介佣金的定性与所对应的服务内容。
因为在中介佣金所对应的中介服务内容上各方理解不一，在房屋转让合同因付款义务履行不能、过户登记不能等等原因，而造成房屋转让合同解除的情况下，房屋买卖当事人认为房屋转让过户最终没完成而不应支付佣金或者只需支付部分佣金；而居间方认立为房屋转让合同成立，居间工作已完成，买卖当事人仅仅因其双方之间的合同履行纠纷而拒绝支付中介方佣金构成违约。
笔者认为在追讨佣金的居间合同纠纷案件中，应当区分中介服务的不同阶段、分析中介方与买卖当事人之间的居间合同、委托代理合同不同约定来确定佣金定性与所对应的服务内容。
目前中介行业中，中介公司的一种文本签约模式，是在买卖当事人达成交易条件、意向金交割或购房定金给付后先行签署三方房屋买卖居间协议，而在房屋转让合同成立后再行签署委托代理合同。居间协议的基本内容包含两部分，其一是约定房屋总价款、付款方式、交房时间等交易条件、房屋转让合同签约期限；其二是约定房屋出卖人应付佣金、买受人应付佣金以及佣金支付时间。该份居间协议中往往不涉及资金监管与委托办证，因此协议中约定的佣金性质可以认定为促成房屋转让合同成立的居间服务报酬。委托代理合同约定了房屋买卖双方当事人委托居间方办证权属过户登记，该合同在实践中是由中介公司在受托办证时提交给房产交易部门，作为受托办证的授权依据，然而该合同中也往往约定了委托代理费，该费用的性质并不明确，而其金额与居间协议约定佣金金额相一致。如认为居间合同与委托合同为两项服务各自独立的合同关系，那么中介公司可以依据两种合同关系分别向买卖双方当事人收取居间佣金和委托代理费用。而实践中，不论是居间方还是买卖双方，其真实意思表示均认为这两笔报酬为同一笔费用，中介方实际主张和收取的也仅仅是一笔费用，因此笔者认为未包含代办证服务的居间协议中的佣金应当定性为居间促成合同成立所对应的服务报酬，而该笔报酬又约定在委托代理合同中时，则应当认定为居间人、买卖当事人三方又约定该笔报酬还包含代办证服务，但合同三方在委托代理合同中有明确约定该报酬所对应的服务内容不包含代办证服务、资金监管服务或其他服务的除外。
中介公司的另一文本签约模式则是未签署房屋买卖居间协议或者购房意向书，而是直接将两种法律关系的权利义务内容同时约定在委托代理合同中。该合同内容既包括了出卖人应付佣金、买受人应付佣金与佣金支付时间，还约定了委托中介方办理权属过户登记的内容，显然该合同中的佣金不仅仅是居间促成合同成立的服务报酬，该佣金所对应的服务还包含了代办证服务的。这种情形在房屋出卖人和买受人不通过中介方而是双方自行洽谈成功后仅仅委托中介方网签、代办权证过户的交易中表现得尤为明显。
结合以上分析，笔者认为二手房买卖居间服务中，中介方收取的佣金所对应的服务内容应当包含受托代办证、资金监管，除非中介方与买卖双方当事人明确约定了佣金定性仅仅为促成房屋转让合同成立的居间服务报酬。在未就佣金所对应服务内容进行约定或约定不明的情况下，考虑到居间方提供格式合同、二手房买卖居间服务市场惯例以及地方物价局关于房屋经纪收费管理办法规定等因素，应就佣金对应的服务内容做出有利于房屋买卖双方当事人的解释。司法实践中，中介方诉请佣金的居间合同纠纷时，往往是房屋转让合同促成后又因买卖双方履约纠纷导致合同解除而最终未完成过户办证，此时法官将面临在非因中介方原因而未完成过户办证这一委托事项的情况下如何自由裁量委托人（房屋出卖人与买受人）的应付佣金金额这一问题。
三、房屋出卖人的“净手价”交易习惯与佣金债务承担的分析。
居间合同纠纷中，围绕佣金支付的另一个问题是房屋出卖方提出房价款“净手价”交易习惯这一拒付佣金的抗辩理由。虽然中介方向房屋买卖双方当事人分别提供中介服务，并分别约定出卖方、买受方各自向中介方支付佣金，但出卖方基于房屋转让交易过程中产生的税金、佣金由买受方承担的补充约定或买受方代为支付的类似约定，而认为无需向中介方支付佣金。
中介公司提供的交易税金、佣金支付方式主要有以下三种约定模式：
其一，是房屋出卖方与买受方签署税费承担的补充协议，约定交易税费与中介佣金（出卖人应付佣金与买受方应付佣金）由买受方承担，中介方在收取买受方支付的所有佣金后，分别向出卖方与买受方出具佣金发票。该约定系房屋买卖双方当事人的自行约定，买受方的支付出卖方应付佣金的行为定性为第三人自愿清偿，如买受方拒绝向中介方支付出卖方的佣金，根据合同相对性原则，中介方仍应向出卖人主张佣金债权，而买受方无需就该佣金向中介方承担债务，出卖人在向中介方支付佣金后有权依据其双方约定向买受方追偿。
其二，房屋买卖双方约定中介佣金（出卖人应付佣金与买受方应付佣金）由买受方承担，与此同时，买受方与中介方签署由买受方支付出卖人与买受方合计佣金的确认书，该份确认书的签署符合债务加入的法律特征，其法律后果是买受方加入到出卖方佣金债务中，出卖人既可以向出卖方要求支付佣金，也可以向买受方要求支付佣金。
其三，中介方、房屋出卖方、买受方签署三方协议分别约定出卖人应付佣金、买受方应付佣金，并约定出卖方应付佣金由买受方承担，由买受方向中介方支付全部佣金。该约定被中介公司认为是“两便”的，既可以解释为中介方同意出卖方将佣金债务转移给买受方承担，而出卖方退出该佣金债务；也可以认为中介方仅仅认可买受方加入到出卖方应付的佣金债务中而并不同意出卖人退出其佣金债务。笔者认为中介方、房屋出卖方、买受方明确约定买受方承担出卖方应付佣金时，除非同时明确约定出卖人不退出该佣金债务或买受方未按约承担该佣金债务时出卖人仍应向中介方支付该佣金，否则无法以出卖人退出其佣金债务的意思表示未约定或约定不明为由，而认定前述约定为出卖人与买受方并存的债务承担。
综上分析，目前二手房买卖中介服务还处在不断自我调整和适应的发展过程中，其行业服务模式也还存在诸多法律弊端，虽然居间合同纠纷的个案判例尚不足以影响到行业服务模式的优化调整，但在诉讼、仲裁实践中司法机构已然强化了居间经纪人的忠实、诚信义务，而在目前房地产市场政策调控、二手房买卖当事人法律维权意识增强的大背景下，也势必将细化中介公司服务内容和服务报酬标准，并逐步完善居间服务质量监督制度。
